Anda mungkin sedang berpikir untuk merenovasi rumah Anda, atau akan membangun rumah di atas lahan kecil Anda. Anda sedang mencari inspirasi denah pengembangan rumah.

Denah ini saya ambil dari familyhomeplan.com. Dan karenanya ukuran dalam denah menggunakan ukuran feet (kaki). Sekedar bantuan, saya sampaikan informasi panjang lebar, dan luasannya dalam ukuran meter. Sedangkan ukuran ruang masih menggunakan ukuran asli feet. Kalau Anda mau mengubahnya ke dalam ukuran meter, Anda cukup mengkalikannya dengan faktor 0.3084. Misalnya, 30 feets, = 30×0.30.84 = 9,14m.

Sumber: http://annahape.com/2008/05/07/tip-46-desain-rumah-denah-rumah/

Contoh: Luas Tanah terpakai/lantai1 50m2 (6,1m x8,2) – Luas Bangunan 80m2.




apakah kita masih leluasa memilih tanpa takut apa kata orang tentang pilihan kita?

(dimuat di majalah RUMAHKU edisi 35 – April 2009)

ARSITEKTUR SEOLAH-OLAH

Sudah kodratnya manusia itu berlomba-lomba menampilkan kehebatan. Termasuk kemewahan harta dan materi yang dimilikinya. Arsitektur / properti / rumah juga termasuk di dalamnya. Semakin mewah dan semakin mahal arsitekturnya semakin bangga pemiliknya. Semakin tinggi juga harga diri pemiliknya. Seolah-olah demikian. Dan memang kenyataannya kita melihat demikian. Jangan jauh-jauh keliling kota besar. Datang saja ke desa-desa di pinggiran. Sudah bukan hal aneh kita melihat dinding depan rumah di desa dilapisi keramik mengkilap. Tetapi bila masuk ke dalam rumahnya, barangkali malah kamar tidurnya hanya berpintu sehelai kain (bukan karena sengaja tetapi karena dananya terpakai untuk keramik dinding depan rumah). Apa yang terlihat dari luar oleh orang lain dianggap mewakili kebanggaan atau harga diri pemiliknya. Seolah-olah demikian. Walaupun hal yang terlihat itu hanya sekedar kosmetik atau malah sekedar topeng. Di kota juga tidak jauh berbeda. Arsitektur Seolah-olah juga banyak dilakukan. Tempelan lempengan besar batu marmer impor dari negara nun jauh di sana menjadi andalan tampilan mewah yang dibanggakan. Padahal tidak jarang kualitas ruang di dalamnya sangat miskin dari pengalaman sensasi ruang. Atau malah amburadul. Tapi pemiliknya bangga dengan marmer impornya, sebagai simbol kemewahan dan kekayaannya. Seolah-olah demikian. Begitulah Arsitektur Seolah-olah.

MURAH JUGA MERUPAKAN KEMEWAHAN

Apakah semua yang mewah dan mahal itu termasuk arsitektur seolah-olah? Tentu saja tidak. Apakah kita harus anti mahal dan mewah? Bukan itu maksudnya. Itu hanyalah sebuah pilihan akan kemampuan pribadi masing-masing. Tapi ada juga pilihan lain yang seringkali kurang disadari. Bahwa murah juga adalah kenikmatan, keindahan, bahkan kemewahan. Makan nasi merah hangat hanya dengan lalapan dan sambal serta ikan peda bakar pada sore hari sewaktu hujan rintik-rintik adalah kenikmatan yang penuh. Kenikmatan dalam kesederhanaan. Tidak semua orang bisa menikmati kenikmatan dalam kesederhanaan. Hanya orang-orang dengan jiwa sederhana yang peka akan kekayaan anugerah kenikmatan dan keindahan yang Tuhan berikan berlimpah. Jiwa yang antusias seperti jiwa anak-anak. Sebetulnya begitu pula dengan arsitektur. Arsitektur Murah juga bisa terlihat mewah dan kaya. Mewah bukan dalam arti mahal, mengkilap, dan sejenisnya. Tetapi kemewahan dalam konteks keindahannya. Kemewahan Arsitektur Murah dinilai dari kualitas ruangnya. Bayangkan sebuah ruang keluarga tidak luas, dengan material pembentuknya yang sederhana (lantai semen, dinding bata merah ekspos atau bilik bambu, dan sejenisnya) tetapi memiliki kesatuan ruang dengan taman atau bahkan hamparan sawah yang luas, karena dindingnya bisa dibuka tutup seluruhnya. Itu adalah kemewahan dalam pengalaman hidup sehari-hari. Tidak semua arsitektur mahal memiliki kemewahan sepeti itu. Ruang-ruang yang bergantung pada penghawaan buatan /AC seringkali tertutup dan terpisah dari lingkungan alami. Hal-hal murah lain yang bisa disebut mewah yaitu hemat energi, pencahayaan alami, ventilasi alami, keberlanjutan alam, hubungan sosial antar ruang, eksplorasi material lokal, bayangan matahari melalui celah-celah dedaunan, kicauan burung-burung di pagi dan sore hari di atas pohon rindang di dalam rumah, dan sebagainya. (Lebih luas tentang kemewahan dalam kesederhanaan ini dapat dilihat pada buku “mimpi RUMAH MURAH”, penerbit Trans Media, 2009 )

WARISAN ARSITEKTUR NUSANTARA

Ternyata dalam kemurahan juga terdapat potensi eksplorasi yang sebetulnya tidak terbatas untuk menciptakan keindahan dan kemewahan yang bermakna. Kita juga seharusnya belajar soal kemewahan dalam kesederhanaan melalui warisan Arsitektur Tradisional Nusantara yang teramat kaya. Arsitektur Tradisional Nusantara menjadi bukti evolusi arsitektur yang menghormati alam. Bukti pemanfaatan kekayaan alam, menyatu dengan alam, tanpa mematikan kesempatan alam untuk beregenerasi. Nilai-nilai luhur warisan arsitektur nusantara ini merupakan sumber inspirasi dan eksplorasi yang sangat luas bagi terciptanya arsitektur masa kini yang bernilai tinggi. Indonesia merupakan negara yang memiliki warisan kekayaan budaya dan arsitektur paling besar di seluruh dunia. Apakah kita sudah memelihara, mempelajari, menggali, dan mengembangkan warisan nenek moyang kita itu dengan selayaknya?

HEMAT DAN MURAH SEBAGAI WUJUD IMAN

Masa depan Bumi serta kesanggupan Bumi menjadi sumber hidup bagi anak cucu kita terletak pada sikap hidup manusia masa kini. Nenek moyang kita memiliki sikap hidup yang sangat bijaksana karena memberikan kesempatan kepada alam untuk hidup bersama-sama. Sangat kontras dengan sikap hidup manusia masa kini yang mengeksploitasi alam, membunuh alam dengan tergesa-gesa, demi memperkaya diri sendiri. Padahal bumi dan segala isinya diciptakan Tuhan untuk memberikan manfaat bagi seluruh manusia. Padahal Tuhan pun memberikan mandat bagi seluruh manusia untuk memelihara bumi dan segala isinya. Sikap acuh, tidak peduli, egois dalam gaya hidup kita dan hal-hal kecil sehari-hari, akan menumpuk kerusakan dan kehancuran Bumi lebih cepat tanpa kita menyadarinya. Secara langsung maupun tidak langsung juga sama dengan membunuh manusia sekitarnya dengan perlahan-lahan.

Arsitektur Murah adalah salah satu cara dan pilihan untuk melestarikan Bumi. Bila setiap pemilik membangun rumah/propertinya sedikit saja lebih murah dari kemampuannya, maka sudah cukup banyak penghematan yang bisa dikumpulkan. Bila biasanya menggunakan material impor, sekarang lebih banyak menggunakan material dalam negeri, maka cukup banyak polusi CO2 berkurang. Cukup banyak pula masyarakat kita yang mendapat nafkah bagi kehidupan keluarganya. Bila rasa puas akan kesederhanaan menjadi gaya hidup, maka cukup banyak anak cucu kita yang juga akan menikmati kesederhanaan hidup.

Bila kesederhanaan hidup menjadi keseharian banyak orang, maka cukup banyak kelebihan kekayaan — yang sebetulnya adalah titipan Tuhan untuk dikelola – yang dapat bermanfaat bagi kepentingan lingkungan hidup ataupun masyarakat yang kurang mampu. Maka nilai dan makna kehidupan kita akan semakin indah. Kesadaran penuh terhadap kepemilikan kita sebagai titipan Tuhan adalah wujud kesadaran dan penyerahan diri bahwa kepandaian, kesehatan, kesempatan, potensi, bakat, dan semua identitas diri kita adalah semata-mata anugerah dari Sang Pencipta. Kepada-Nya sajalah kita selayaknya menaruh rasa takut, hormat, dan pengabdian hidup tanpa kuatir akan penilaian orang terhadap harga diri kita. Karena harga diri sebetulnya bukan terletak pada kemewahan, bukan terletak pada Arsitektur Seolah-olah, tetapi pada pengakuan diri (yang tercermin pada gaya hidup sehari-hari) sebagai hamba di hadapan Sang Pencipta dan sikap mengasihi sesama manusia yang dikasihi-NYA.

15 Februari 2009

-Yu Sing-

Arsitek yang bermimpi untuk membantu desain sejuta rumah murah dengan jasa desain murah, penulis buku “mimpi RUMAH MURAH” terbitan Trans Media.

Sumber


Dua tahun terakhir, sebagian besar bank berlomba- lomba untuk ekspansi investasi di sektor properti. Setiap bank saling bersaing menawarkan suku bunga kredit pemilikan rumah (KPR) yang paling menggiurkan.

Mandiri, misalnya, kini memberlakukan suku bunga 9 persen pada satu tahun pertama. Bank Tabungan Negara (BTN), yang sudah puluhan tahun memfokuskan diri pada perumahan, tak mau kalah langkah. Bank ini sejak 1 Juli 2004 lalu juga menurunkan suku bunga KPR, yang jumlahnya disesuaikan dengan besar kecilnya nilai kredit. Kredit sebesar Rp 50 juta ke bawah dikenai suku bunga 14,5 persen. Kredit Rp 50 juta sampai Rp 150 juta diberlakukan bunga 14 persen. Pinjaman di atas Rp 150 juta bunganya 13,5 persen. Sementara pinjaman di bawah Rp 50 juta dikenai bunga lebih tinggi karena sifatnya ritel sehingga biaya operasional relatif lebih besar.

Fenomena perkembangan properti seperti itu memunculkan pertanyaan, siapa yang sesungguhnya menikmati suku bunga KPR yang rendah tersebut? Benarkah kemudahan itu telah dinikmati masyarakat kelas menengah ke bawah yang selama ini sulit memenuhi kebutuhan rumah?

Berdasarkan data yang dihimpun Kompas, dari target pembangunan 130.000 unit rumah sangat sederhana (RSS) pada tahun 2002 yang terealisasi hanya 39.979 unit. Setahun berikutnya yang terwujud hanya 34.000 unit dari 90.000 unit yang ditargetkan. Sementara untuk tahun 2004 dari 200.000 unit yang ditargetkan, selama Januari-Juni 2004 baru terealisasi 38.853 unit.

Data Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI) mengungkapkan selama tujuh tahun terakhir alokasi kredit properti, khususnya KPR, cenderung meningkat. Tahun 1998 sebesar Rp 17,471 triliun, tetapi setahun berikutnya turun menjadi Rp 12,837 triliun. Tahun 2000 naik menjadi Rp 15,975 triliun, lalu tahun 2001 sebesar Rp 19,913 triliun, tahun berikutnya Rp 21,771 triliun, serta tahun 2003 sebesar Rp 30,108 triliun. Untuk tahun 2004 diperkirakan sebesar Rp 38,3 triliun.

Belum optimalnya pembangunan perumahan tersebut membuat krisis rumah, dengan kekurangan secara nasional saat ini mencapai 6,2 juta unit. Volume ini belum terhitung kebutuhan rumah baru akibat pertumbuhan penduduk, yang rata-rata 800.000 unit per tahun. Jika setiap tahun kebutuhan rumah itu hanya terpenuhi sebagian kecil saja, berarti volume kebutuhan rumah pada tahun berikutnya semakin berlipat ganda.

Menteri Permukiman dan Prasarana Wilayah (Menkimpraswil) Soenarno pada awal November 2003 pernah mengatakan, “Andaikata setiap tahun dibangun satu juta unit rumah, diperlukan waktu sekitar 17 tahun untuk membebaskan rakyat dari perumahan kumuh. Hal itu berarti pada tahun 2020 barulah Indonesia terbebas dari perkumuhan.”

Persoalan yang timbul adalah bagaimana dengan pembangunan perumahan yang selama beberapa tahun terakhir terbukti tak mencapai target Padahal, target yang ditetapkan pun sudah jauh di bawah kebutuhan riil masyarakat. Sementara pada bagian lain, bank begitu jorjoran menawarkan suku bunga KPR yang murah? Lalu, sampai kapan rakyat Indonesia terbebaskan dari krisis perumahan?

HARUS diakui, sampai saat ini pemerintah bersama semua pihak terkait belum serius membangun perumahan, terutama bagi masyarakat kelas menengah ke bawah. Pada perayaan Hari Habitat Nasional di Denpasar, Bali, 9 Oktober 2003, Presiden Megawati Soekarnoputri mencanangkan pembangunan sejuta unit rumah pada tahun 2004. Program itu dimaksudkan untuk mempercepat penyelesaian krisis rumah yang dialami masyarakat.

Pembangunan sejuta unit itu meliputi sebanyak 200.000 unit dibangun melalui program subsidi, 200.000 unit dukungan swasta, dan 600.000 unit melalui program pemberdayaan masyarakat, seperti di kawasan pesisir dan kumuh.

Untuk kategori ketiga, pemerintah akan memfasilitasi percepatan penerbitan sertifikat tanah, izin mendirikan bangunan dan KPR dari perbankan. Anehnya, dalam beberapa bulan terakhir program sejuta rumah semakin kabur.

Ada pejabat yang mengatakan program itu bukan hanya dilakukan selama tahun 2004, melainkan sampai tahun 2007. Ada lagi pejabat yang menegaskan, program pembangunan sejuta rumah tersebut hanyalah sebuah gerakan untuk membangkitkan semangat masyarakat untuk membangun rumah tinggal.

“Program sejuta rumah bukan proyek, tetapi gerakan sehingga semua pihak harus ikut berpartisipasi,” ujar Direktur Jenderal Permukiman dan Perumahan Departemen Kimpraswil Syarifuddin Akil.

Pengaburan waktu dan esensi realisasi program sejuta rumah itu di satu sisi bisa diartikan sebagai ketidakseriusan pemerintah untuk membangun rumah murah bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Dugaan ini bisa benar sebab sudah tujuh bulan berjalan masih banyak masalah yang belum sinergi antarinstansi terkait.

Misalnya, kesulitan pengembang mendapatkan kredit dari perbankan, proses izin lokasi dan penerbitan sertifikat yang berbelit-belit, dan kesulitan penyambungan aliran listrik 450 volt Ampere (VA).

“Selama ini kalangan direksi bank di luar BTN mengatakan siap mengucurkan KPR. Akan tetapi, ketika kita mendatangi kantor cabang untuk memproses KPR, dikatakan belum ada petunjuk pelaksana dari kantor pusat,” ujar Ketua Umum Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (Apersi) Fuad Zakaria.

Hingga Juni 2004 realisasi pembangunan rumah sederhana sehat (RSS) bersubsidi baru sekitar 22.000 unit. Itu meliputi 16.289 unit yang kreditnya dikucurkan melalui BTN dan sisanya dari bank lainnya. Selain BTN, ada lagi sekitar 50 bank yang telah menyatakan kesediaan mengucurkan KPR bersubsidi. Namun, hanya sebagian kecil yang serius merealisasikan.

Dari persoalan yang timbul, tentu patut diduga koordinasi antarinstansi terkait belum optimal.

Bahkan, mungkin saja pencanangan program pembangunan sejuta unit rumah itu tak dipersiapkan secara matang sebelumnya, dengan melibatkan semua pihak terkait, seperti Kimpraswil, Departemen Keuangan, Bank Indonesia, Departemen Energi dan Sumber Daya Mineral, PT Perusahaan Listrik Negara, Badan Pertanahan Nasional, Perumnas, bank pelaksana, dan para pengembang.

“Jika program sejuta rumah itu dipersiapkan secara matang sebelum dicanangkan, saya yakin tak akan menimbulkan masalah seperti yang terjadi belakangan ini. Bank pelaksana pasti dengan lancar mengucurkan KPR, pemerintah daerah pun tak akan mempersulit proses penerbitan izin mendirikan bangunan, PLN pun dengan senang hati melayani permintaan penyambungan listrik 450 VA,” kata Direktur Eksekutif Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI) Panangian Simanungkalit.

Semula timbul gagasan agar diterbitkan instruksi presiden atau keputusan presiden tentang pembangunan sejuta unit rumah. Tujuannya untuk mengikat semua instansi agar mengonsolidasikan semua kekuatan yang dimiliki guna menyukseskan program bagi masyarakat miskin tersebut.

Akan tetapi, gagasan ini kurang ditanggapi serius. “Kami telah melihat hanya Depkimpraswil saja yang serius menangani program ini, sedangkan instansi terkait lainnya kurang peduli. Fakta ini adalah awal dari kegagalan sehingga kami harapkan adanya Inpres guna mencegah kegagalan program itu. Karena, jika sejuta rumah itu terbangun selama 2004, perekonomian nasional juga menggeliat,” kata Sekretaris Jenderal Dewan Pimpinan Pusat (DPP) Real Estat Indonesia (REI) Dharmasetiawan Bachir.

Ada lagi usul lain agar pemerintah menciptakan insentif yang dapat menarik pengembang untuk membangun rumah murah. Alasannya adalah pengembang saat ini lebih berorientasi pada pembangunan rumah untuk kelas menengah ke atas.

Jika insentif itu tidak diberikan secepatnya, dikhawatirkan tanah-tanah yang semula telah diperuntukkan bagi pembangunan RSS dialihkan menjadi kawasan perumahan untuk kelas menengah ke atas.

Sumber: http://www.kreditpemilikanrumah.com/?p=48


KOMPAS – MEMBANGUN rumah sehat untuk keluarga berpenghasilan rendah, yaitu kurang dari Rp 1,5 juta per bulan, merupakan wacana yang sudah digulirkan sejak pemerintahan Orde Baru. Namun, semakin lama wacana tersebut sepertinya makin membutuhkan kehendak politik yang semakin besar untuk merealisasikannya.

KETIKA Akbar Tandjung menjadi Menteri Perumahan Rakyat pada masa Orde Baru, untuk menekan para pengembang agar mau membangun rumah bagi keluarga berpenghasilan rendah yang sekarang disebut dengan rumah sederhana sehat (RSH), dia pernah menelurkan ide 1-3-6. Artinya, setiap pengembang diminta membangun satu rumah mewah, tiga rumah menengah, dan enam RSH.

Di masa pemerintahan Megawati Soekarnoputri dan Abdurrahman Wahid, Kementerian Perumahan Rakyat memang dihapuskan. Akan tetapi, masalah RSH ini bukan berarti dilupakan. Buktinya pada tahun 2004 Megawati pernah menelurkan program pembangunan sejuta rumah.

Pada masa pemerintahan Susilo Bambang Yudhoyono, pos Kementerian Negara Perumahan Rakyat dibentuk dengan Muhammad Yusuf Asy’ary sebagai menterinya. Namun, masalahnya sekarang, apakah hal itu otomatis akan membuat semakin banyak RSH yang akan terbangun pada masa-masa mendatang?

Pertanyaan ini mengemuka karena meski pemerintah meluncurkan sejumlah program untuk merangsang pembangunan RSH, jumlah RSH yang dibangun dalam empat tahun terakhir ternyata amat sedikit. Pada tahun 1999 tercatat hanya ada 51.500 unit RSH (waktu itu namanya rumah sederhana atau rumah sangat sederhana) yang dapat dibangun.

Di tahun 2000, realisasi pembangunan RSH memang naik menjadi 97.00 unit karena pemerintah masih menerapkan pola subsidi lama yang dananya berasal dari sisa Kredit Likuiditas Bank Indonesia dan Rekening Dana Investasi (RDI) di Departemen Keuangan.

Namun, pada tahun 2001, ketika pemerintah mengubah pola subsidi menjadi subsidi selisih bunga, realisasi pembangunan RSH merosot drastis menjadi 39.600 unit. Setahun kemudian, pembangunan RSH lebih merosot lagi menjadi 25.900 unit untuk kemudian sedikit naik menjadi 32.500 unit di tahun 2003.

Jika dihitung, jumlah RSH yang dibangun dalam empat tahun terakhir seperti disebutkan di atas ternyata selalu berada di bawah angka lima persen dari pertumbuhan kebutuhan rumah bagi keluarga baru di Indonesia yang setiap tahunnya mencapai 800.000 unit.

Persentase itu akan semakin kecil jika melihat catatan Departemen Permukiman dan Prasarana Wilayah, yang menunjukkan bahwa sampai akhir tahun 2003 ada enam juta keluarga di Indonesia yang belum memiliki rumah.

BUDIARSA Sastrawinata, Direktur Utama PT Ciputra Residence, menuturkan, untuk perumahan besar seperti Citra Raya yang ada di Cikupa, Tangerang, membangun rumah sederhana, yaitu yang bertipe 21, 27, dan 36 seharusnya tidak menjadi suatu persoalan. “Dengan lahan seluas 2.760 hektar, kami tidak mungkin membangun rumah hanya untuk satu segmen masyarakat. Mau tidak mau kami harus membangun berbagai tipe rumah untuk bermacam segmen masyarakat,” kata Budiarsa.

Apa yang disampaikan Budiarsa ini memang tidak berlebihan. Sampai sekarang, di dalam kompleks Perumahan Citra Raya yang telah dihuni sekitar 7.000 keluarga itu masih dibangun beberapa RSH dengan harga jual di bawah batas pemerintah, yaitu Rp 21 juta untuk rumah tipe 21, Rp 27 juta untuk tipe 27, dan Rp 36 juta untuk tipe 36.

RSH-RSH tersebut biasanya dibangun di bagian belakang kompleks Perumahan Citra Raya, sedangkan di bagian depan tetap dibangun rumah untuk kelas menengah ke atas dengan harga tiap unit hingga Rp 500 juta, bahkan lebih.

Namun, pembangunan RSH seperti yang ditemui di Citra Raya itu sekarang sudah tidak lagi terlihat di sejumlah kompleks perumahan besar yang ada di Tangerang lainnya, misalnya Lippo Karawaci atau Bumi Serpong Damai.

Kompleks Perumahan Citra di Daan Mogot, Jakarta Barat, yang masih satu kelompok dengan Citra Raya, ternyata juga tidak lagi membangun RSH. Harga per unit rumah yang dijual di ketiga kawasan itu sekarang sudah di atas Rp 100 juta. RSH juga tidak tampak dibangun di sejumlah kompleks perumahan lainnya yang lebih kecil, seperti Gading Serpong, Melati Mas, dan Kota Modern di Tangerang.

Budiarsa menuturkan, harga tanah yang sudah mahal menjadi alasan utama pengembang- pengembang di atas tidak lagi membangun RSH.

Untuk mengatasi masalah ini, Budiarsa mengusulkan agar pemerintah membuat rencana induk pembangunan tipe rumah di setiap daerah. “Pemerintah harus menentukan di mana perumahan mewah harus dibangun dan di mana daerah yang memang khusus untuk perumahan bagi masyarakat kelas menengah ke bawah,” tuturnya.

Penyediaan lahan khusus ini, lanjut Budiarsa, juga harus diikuti dengan pengontrolan harga tanah yang ketat oleh pemerintah, sehingga jangan sampai terjadi harga tanah di daerah untuk rumah bertipe RSH sudah sama dengan harga tanah di kawasan yang akan dibangun rumah sejenis real estate.

“Dengan adanya kontrol ini, pengembang yang memiliki lahan di daerah yang harus dibangun rumah untuk kelas menengah ke bawah mau tidak mau harus membangun RSH. Jika dia menolak, maka (dia) harus pergi dari tempat itu,” kata Budiarsa menambahkan.

SEMENTARA itu, Aryo Ananto, Direktur Umum Pengembangan Bisnis Ambassador Gading Serpong, pengembang Kompleks Perumahan Gading Serpong, Tangerang, menambahkan, selain menyediakan lahan khusus dengan harga yang dikontrol, pemerintah juga harus mengawasi harga berbagai bahan bangunan yang digunakan untuk membangun RSH. Ini terjadi karena selain harga tanah, harga bahan bangunan selama ini juga terus naik.

“Sepanjang tahun 2004, harga baja telah naik hingga 40 persen,” kata Aryo. Kenaikan harga serupa, lanjut Aryo, meski dalam persentase yang lebih kecil, juga terjadi pada bahan bangunan lainnya seperti semen dan tripleks.

Kenaikan harga bahan bakar minyak yang akan terjadi tahun 2005 dipastikan akan semakin menaikkan harga berbagai bahan bangunan di atas.

Kontrol terhadap harga tanah dan bahan bangunan ini, tutur Aryo, menjadi amat diperlukan karena dua hal itu merupakan komponen utama yang memengaruhi harga jual rumah. Komponen tanah biasanya memiliki persentase 30-40 persen dan bangunan antara 40 persen 50 persen. Sebanyak 10-20 persen sisanya adalah komponen untuk pembangunan fasilitas umum dan fasilitas sosial.

Tanpa adanya kontrol yang ketat atas harga tanah dan bangunan seperti yang sekarang terjadi, Aryo pesimistis jumlah RSH yang dapat dibangun, terutama di daerah yang selama ini dianggap strategis seperti di kawasan Serpong, akan semakin banyak.

Hal ini terjadi karena harga kapling tanah di kawasan Serpong bagian pinggir yang paling murah sekarang sudah Rp 500.000 per meter, sedangkan biaya untuk membangun rumah sederhana tiap meternya Rp 600.000.

Dengan hitungan sederhana tersebut, untuk membangun RSH bertipe 21 dengan luas tanah 72 meter persegi di Serpong sekarang setidaknya dibutuhkan biaya Rp 48,6 juta. Lebih dari dua kali lipat batas atas harga RSH tipe 21 ketetapan pemerintah yang hanya Rp 21 juta.

Padahal, harga Rp 48,6 juta itu hampir dapat dipastikan tidak akan terjadi karena harga itu belum termasuk biaya untuk pembangunan fasilitas umum dan sosial serta keuntungan pengembang. Selain itu, harga tanah dan biaya pembangunan rumah di kawasan itu akan semakin mahal. (M Hernowo)


Bandung, Kompas – Para penghuni rumah sederhana dan rumah sangat sederhana mengeluhkan fasilitas umum yang cukup jauh dari tempat tinggal mereka.

Penghuni rumah sederhana Perumahan Bumi Parahyangan Kencana, Kabupaten Bandung, Ade Cahyadi (30), Rabu (19/4), mengatakan, jarak Puskesmas terdekat saja cukup jauh. Puskesmas itu pun hanya buka setiap hari Selasa dan Kamis sehingga dia merasa repot bila ada anggota keluarganya yang sakit.

Jika Puskesmas tutup, warga terpaksa pergi ke dokter di Soreang yang harus ditempuh selama setengah jam. Padahal, biaya untuk sampai ke sana cukup besar yaitu Rp 12.000 per orang.

Fasilitas umum lain yang jaraknya jauh adalah sekolah. Dia tidak mengetahui jarak sekolah dari rumahnya. Namun, anaknya yang kelas empat sekolah dasar itu harus bersepeda sekitar 15 menit. Jika ingin menggunakan fasilitas antarjemput, Ade tidak mampu karena dipungut iuran Rp 75.000 per bulan.

Angkutan kota

Selain fasilitas umum, Ade juga harus menempuh jarak cukup jauh untuk mencapai jalur angkutan kota (angkot). Bila menggunakan ojek sampai ke jalur angkot, dia harus membayar Rp 4.000. Sopir angkot enggan melintasi permukiman rumah sederhana dan rumah sangat sederhana karena belum banyak ditempati. Kalaupun harus menunggu, warga harus bersabar karena angkot bisa lewat sampai satu jam sekali. Masalah lain yang dialami Ade yaitu air sumur yang berwarna kekuningan. Air itu hanya dapat digunakan untuk mandi. Adapun mencuci baju putih dan minum, harus menggunakan air dari Perusahaan Daerah Air Minum Kabupaten Bandung.

“Fasilitas terpenting yaitu sekolah dan Puskesmas. Apalagi, sekarang sedang musim penyakit. Saya sudah tinggal selama delapan tahun, tapi masih begini-begini saja,” kata Ade. Rumah yang jauh dari jalan besar dan jalur angkot biasanya tipe sederhana atau sangat sederhana. Tipe lebih besar yaitu 45 lebih dekat ke jalan besar.

Penghuni rumah sangat sederhana di Perumahan Sanggar Indah Banjaran, Kabupaten Bandung, Sihombing (30), mengatakan, Puskesmas dan sekolah dasar tidak dibangun cukup dekat. Jika ingin ke Puskesmas, dia harus mengeluarkan ongkos Rp 8.000 sekali jalan untuk ojek dan angkot.

Mereka berharap, fasilitas umum dapat dibangun lebih dekat dengan para penghuni rumah sederhana dan rumah sangat sederhana. Manajer Cabang Perum Perumnas Regional IV Cabang Bandung Didi Maryadi mengatakan, perencanaan perumahan yang dibangun pihaknya sudah dilaksanakan sesuai ketentuan.


SEPINTAS, sebutan Risha seperti nama seorang perempuan, tetapi sesungguhnya dia adalah kependekan dari Rumah Instan Sederhana Sehat, yakni teknologi konstruksi rumah yang dikembangkan Pusat Penelitian dan Pengembangan Permukiman di Cileunyi, Bandung.

UNTUK mengatasi kebutuhan masyarakat terhadap rumah, pembangunan perumahan dapat dipercepat melalui pabrikasi rumah sederhana sehat (RSH) dengan sistem Risha yang dapat dibongkar pasang.

Komponen-komponen RSH dengan sistem ini dapat dibuat secara pabrikasi sehingga diharapkan bisa memenuhi kebutuhan masyarakat, khususnya yang berpenghasilan rendah, rumah swadaya, rumah darurat, atau perumahan pengungsi seperti di Provinsi Nanggroe Aceh Darussalam dan Sumatera Utara yang belum lama ini dilanda gempa dan gelombang tsunami.

Pola pembangunan Risha mengacu pada sebuah permainan anak-anak, yakni lego dan tamiya. Tipe rumah sederhana ini dibangun dengan cara merakit komponen-komponennya. Menurut Arief Sabaruddin, peneliti muda dari Puslitbang Permukiman, variasi jumlah komponen Risha hanya sedikit dan mudah dibongkar pasang (knock down) dan bisa dirakit langsung jadi alias instan.

“Artinya instan, semua kegiatan pembangunan rumah dengan sistem Risha tidak melibatkan kegiatan pengecoran sama sekali,” kata Arief yang berbadan kurus ini. Ide membangun rumah sederhana dengan sistem Risha mengacu kepada perpaduan konsep bongkar pasang (dari lego) dan instan (dari makanan siap saji).

KONSEP dasar pembangunan rumah sederhana dengan sistem Risha adalah ringan, dapat dengan cepat dibangun, bisa dibongkar pasang, dan komponennya dapat diproduksi oleh usaha kecil menengah. Sistem ini juga bisa menurunkan biaya konstruksi, khususnya untuk rumah sederhana. Pada acara peluncuran teknologi pembangunan rumah dengan sistem Risha di Cileunyi tanggal 20 Desember 2004, biaya untuk membangun rumah sederhana dengan sistem ini hanya Rp 500.000 per meter persegi.

Dengan begitu, kalau masyarakat berpenghasilan rendah ingin membangun rumah sederhana tipe 21 dengan menggunakan sistem Risha, mereka cukup mengeluarkan dana sebesar Rp 10,5 juta (untuk daerah Bandung dan sekitarnya). Rumah ini juga bisa dibangun secara horizontal maupun vertikal.

Risha terdiri atas tiga komponen utama, yakni komponen struktural, pengisi, dan komponen utilitas. Bagi masyarakat yang ingin mengubah penampilan rumahnya setiap tahun, Risha juga dapat direkayasa ulang karena dapat dibongkar pasang tanpa harus membuang material yang telah digunakan dan dapat dimanfaatkan kembali untuk rancangan atau desain lain yang diinginkan.

Selain itu, tutur Arief, dalam pengerjaannya, sistem Risha juga tidak memerlukan waktu lama dan hanya membutuhkan sedikit tenaga. “Itu sebabnya moto dalam pembangunan Risha adalah pagi pesan, sore huni,” kata Arief berpromosi. Jika kita memesan satu unit Risha pagi hari, maka hanya dalam waktu lebih kurang delapan jam, rumah sudah akan berdiri dan siap dihuni sore harinya.

Berbagai komponen yang digunakan juga tergolong ringan dan dapat dikerjakan oleh tiga orang saja. Yang bisa merakit komponen Risha bisa pengusaha usaha kecil menengah (UKM) maupun pengembang yang akan membangun RSH. Komponen yang digunakan dalam sistem Risha relatif ringan. Komponen struktural Panel 1 berukuran 1,20 x 30 sentimeter dan memiliki berat kurang dari 50 kilogram.

KOMPONEN tersebut ringan dan dapat diproduksi oleh masyarakat dalam bentuk industri rumah dan UKM. Adapun untuk menghubungkan satu komponen dengan yang lainnya digunakan baut (join kering). Untuk komponen struktur memakai beton bertulang yang dicetak di atas cetakan baja. “Pembuatan cetak baja relatif mudah dengan menggunakan baja profil kanal 10,” ujar Arief menjelaskan.

Seluruh komponen utama Risha terdiri atas tiga komponen struktur, tiga komponen partisi, dan tiga komponen kuda-kuda dengan fondasi dan sloof yang dipabrikasi. Rangka struktur terdiri atas tiga komponen, yaitu dua panel struktur dan satu simpul, sedangkan konstruksinya dibuat dari beton bertulang dengan tulangan utama diameter 8 milimeter dan sengkang diameter 6 milimeter.

Demikian pula simpul, terbuat dari beton bertulang yang diperkuat oleh pelat baja pada bagian sambungannya, sedangkan panel dengan panel atau panel dengan simpul dihubungkan dengan baut berdiameter 12 sentimeter yang diberi ring. Rangka struktur ini mampu menanggung beban rumah Risha dengan dua lantai.

Menurut Arief, rumah instan Risha dapat didirikan di atas lahan mana pun. Namun, pada kondisi khusus seperti tanah lunak, fondasi harus disesuaikan dengan keadaan tanah tersebut. Sedangkan dari segi kekuatan terhadap getaran, rumah ini telah diuji dengan alat uji gempa. “Sejauh ini Risha dapat dibangun pada daerah gempa sampai dengan zonasi enam,” katanya menambahkan.

Uji gempa juga dilakukan pada rumah sistem Risha dengan dua lantai di Puslitbang Permukiman di Cileunyi. Selain melakukan pengujian terhadap gempa, Risha juga sudah memenuhi ketentuan tentang sebuah rumah yang sehat sebagaimana diatur dalam Keputusan Menteri Permukiman dan Prasarana Wilayah Nomor 403/KPTS/M/2002. Standar kesehatan sebuah rumah antara lain harus memiliki sanitasi yang sehat dan ventilasi yang mencukupi.

PADA acara peluncuran pembangunan rumah dengan sistem Risha di Bandung hadir Menteri Pekerjaan Umum Djoko Kirmanto, Menteri Perumahan Rakyat Muhammad Yusuf Asy’ary, Ketua Umum DPP Real Estat Indonesia (REI) Lukman Purnomosidi dan Ketua Umum DPP Asosiasi Pengembang Rumah Sederhana Indonesia (Apersi) Fuad Zakaria.

Menurut Menpera Yusuf Asy’ary, Risha telah memperkaya alternatif teknologi pembangunan RSH. Salah satu alasan dikembangkannya pembangunan RSH dengan sistem Risha adalah dalam rangka mengatasi semakin meningkatnya harga bahan bangunan serta mengatasi semakin terbatasnya pasokan bahan bangunan alami seperti kayu yang menjadi bagian terbesar dalam konstruksi rumah sederhana.

Namun, lanjut Menpera, efektivitas pemanfaatan teknologi Risha ini masih perlu dibuktikan di lapangan, terutama untuk daerah yang belum memungkinkan untuk diproduksi secara massal.

“Kita maklumi bahwa penggunaan bahan bangunan beton pada Risha ini akan lebih efektif kalau didukung peran aktif dunia usaha untuk dapat memproduksi dalam jumlah yang cukup signifikan sehingga dapat diperjualbelikan di pasar (toko bahan bangunan) agar dapat dimanfaatkan secara luas oleh masyarakat,” ungkap Yusuf Asy’ary.

Kalau hanya diproduksi dalam skala kecil, apalagi harus melalui proses pengiriman dari satu daerah ke daerah lain, biaya akan menjadi mahal. Di lain pihak apabila akan dikembangkan oleh industri kecil setempat, perlu dikaji kelayakan ekonomisnya dikaitkan juga dengan permintaan pasar akan bahan bangunan tersebut.

Ketika hal ini ditanyakan kepada pengembang, Ketua Umum DPP REI Lukman Purnomosidi mengatakan sepanjang ada permintaan dari masyarakat dan perbankan mau memberikan kredit untuk pembangunan RSH dengan sistem Risha, pihaknya akan membangun rumah dengan teknologi baru itu.

Di era seperti sekarang, suatu teknologi baru betapapun praktis, tepat guna dan murah, tetapi kalau tidak diminati masyarakat belum tentu bisa digunakan secara massal.

Kalau teknologi pembangunan dengan sistem Risha tidak dapat digunakan secara massal, maka biayanya akan menjadi mahal. Oleh karena itu, untuk menerapkan konsep pembangunan RSH dengan sistem Risha, diperlukan komitmen dan pelaksanaan yang konsisten dan terpadu di antara semua pihak yang terkait dengan industri perumahan. (TJAHJA GUNAWAN)


20080626_053605_rusunami

Tahun ini adalah tahun rumah susun sederhana milik (rusunami). Lihat saja, sejak awal tahun Tikus Tanah, pengembang ramai-ramai berkomitmen membangun rusunami yang kini dipopulerkan dengan nama apartemen bersubsidi. Tidak heran kalau Menteri Negara Perumahan Rakyat Muhammad Yusuf Asyari terus menebar senyum saat hadir di acara-acara seremoni yang terkait dengan pembangunan apartemen untuk rakyat itu. Di benaknya pasti terpikir, program 1.000tower rusun-nya telah disambut baik oleh para pengembang.

Dari 1000 menara yang akan dibangun, setengahnya akan didirikan di Jabodetabek. Kemudian 30 persennya di luar Jabodetabek, tapi masih di dalam pulau Jawa, seperti Bandung dan Surabaya, sisanya baru tersebar, seperti di Batam. Hingga saat ini, pemerintah telah mengindentifikasi 169 tower rusun yang sedang dan akan dibangun secara bertahap, baik pengembang swasta maupun Perum Perumnas. Pada 2008 ini sendiri, pemerintah menargetkan pembangunan 88 towerrusun di seluruh Indonesia.

Adalah PT Primaland Internusa Development yang bisa dibilang sebagai pelopor dari pengembang swasta untuk pembangunan rusunami ini. Memulai pada April tahun lalu di lahan milik Perum Perumnas di Kawasan Sentra Timur, Pulogebang, Jakarta Timur. Di tahap-tahap awal, pengembang lain bisa dibilang mencibirnya, karena dinilai terlalu nekad. Sebab, bukan saja terhitung pemain baru di bidang properti, tapi juga karena segala insentif dari pemerintah masih sebatas janji. Tak bisa dipungkiri, kalau pemasaran mereka sempat seret, begitu pun pembangunannya.

Tapi kini Primaland tak sendirian. Di lahan seluas 40 hektar itu, Bakrieland Development juga telah berkomitmen untuk berpartisipasi. Bahkan, Bakrieland tidak sekadar membangun 8 menara, tetapi merancang masterplan kawasan dengan konsep superblok. Di sini kelak akan ada 20 menara dan akan memakan lahan seluas 6 hektar.

Proyek-proyek lain yang sudah dilansir ke pasar antara lain, di daerah Kebagusan dan Kebayoran Lama, keduanya di Jakarta Selatan. Lalu di Cengkareng, Jakarta Barat, Cipinang, Jakarta Timur, Kelapa Gading, Jakarta Utara. Lalu satu proyek di daerah Cikokol, Tangerang-Banten. Pengembangnya juga bukan mereka yang masuk kelas teri, tapi sudah terhitung kakap di bisnis properti. Sebut saja, Agung Podomoro Group, Agung Sedayu Group, Gapura Prima Group dan PT Modernland Realty Tbk.

Tak kalah dengan apartemen untuk kelas di atasnya, para pengembang juga mendesain bangunannya dengan gaya artsitektur masa kini. Kebetulan garis modern yang sederhana pas dengan hunian vertikal yang harus berharga murah ini. Apartemen bersubsidi ini juga dilengkapi dengan berbagai fasilitas pendukung layaknya apartemen komersial. Kolam renang, arena bermain anak, lapangan tenis dan area komersial adalah fasilitas-fasilitas yang kerap dinyatakan dalam brosur-brosur mereka.

“Kami akan membangun rusunami yang dilengkapi fasilitas lengkap untuk kenyamanan penghuni,” kata Hartono Chandra, President Director PT Crown Propertindo, pengembang Crown Apartment. Keberadaan fasilitas itu sendiri, ujar Hartono, mengingat di proyek yang berlokasi di Jl Daan Mogot, Jakarta Barat ini, juga merangkum apartemen komersial. Empat menara apartemen komersial itu sendiri baru akan dibangun setelah sebagian dari empat menara rusunami selesai.

Tapi tak semua proyek rusunami itu demikian. Contohnya apartemen bersubsidi lansiran PT Modernland Realty Tbk., di Kota Modern. Tiadanya fasilitas-fasilitas tadi, karena di dalam permukiman skala kota itu sudah cukup sarat fasilitasnya dan penghuni rusunami tadi pun bisa ikut menikmati. Demikian Edwyn Lim, Direktur Utama PT Moderland Realty Tbk. Saat ini, baru dipasarkan 360 unit dari 1.200 unit rusunami. “Tahap pertama ini sudah 90% terjual,” ungkap Edwyn awal bulan lalu, seraya menambahkan kalau akhir tahun ini unit-unit tersebut sudah bisa dihuni.

cam01vn6

Dipicu Insentif

Apa yang membuat para pengembang itu “sadar” untuk ikut menyukseskan program pemerintah? Apalagi kalau bukan keberhasilan mereka mendesak pemerintah untuk memberikan insentif, seperti bebas PPn dan PPh Final 1% bagi pengembangan rusun murah. Sejatinya pasar apartemen bersubsidi bagi orang berpenghasilan maksimal Rp4,5 juta per bulan, cukup besar. Tapi dengan biaya hidup di perkotaan yang makin tinggi, daya beli rumah mereka sangat kerdil. Sementara itu, membangun hunian vertikal hi-rise tidaklah murah, minimal pengembang mesti menyiapkan dana Rp1 miliar. Karena untuk kalangan yang terbatas kemampuannya, harganya dipatok maksimal Rp144 juta per unit. Karena itu, margin keuntungannya terbilang tipis. Seperti diungkapkan Fuad, hanya sekitar 10%-20%, atau “Mirip membangun rumah sederhana sehat.”

Karena itulah, pengembang seperti tiada lelah terus mendesak agar tidak saja kemampuan calon konsumen potensial yang dibantu, pun pihaknya sebagaisupplier. Dan kini, mereka sudah bisa menyatakan, bahwa, “Pengembang melihat ada peluang baru yang layak digarap. Kini mereka berlomba-lomba secepatnya masuk sebelum kehilangan momen. Dalam bisnis, siapa cepat dia dapat,” kata Ketua Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (APERSI), Fuad Zakaria.

Selain insentif tadi, pengembang juga menilai, dibandingkan membangun RSh yang bermargin mirip, urusan membangun apartemen bersubsidi cukup dimudahkan. Telah keluarnya Keputusan Presiden No 22 tahun 2006 tentang Tim Koordinasi Percepatan Pembangunan Rumah Susun di Kawasan Perkotaan, kata Fuad, membuat saat ini perijinan membangun menjadi lebih mudah. Ditambah lagi, soal skala lahan yang karena dibangun vertikal maka luasan yang harus diakuisisi tidak perlu selapang areal proyek RSh.

Adanya kemudahan itu, membuat Fuad berharap, “Semoga Presiden juga mengeluarkan Keppres sejenis untuk RSh.” Harapannya itu didasarkan pengalamannya membangun rumah murah bagi rakyat yang masalahnya tak kunjung tuntas, sehingga pembangunannya selalu terkendala. “Masalahnya itu-itu saja dan tidak selesai-selesai,” kata Fuad.

Walaupun ‘inilah waktunya’, namun Fuad mewanti-wanti agar para pengembang tidak latah. “Harus disurvei benar apakah lokasi yang akan dibangun rusunami memang memiliki pasar yang baik. Kalau tidak begitu, bisa-bisa tidak laku dan akhirnya menjadi proyek mangkrak,” paparnya. Fuad sendiri sedang menyiapkan diri untuk membangun di daerah Kemanggisan, Jakarta Barat.

Dengan alasan subsidi silang, beberapa pengembang membangun apartemen bersubsidi dan apartemen berharga komersial dalam satu area. Soal komposisi, kata Menpera, memang tidak diatur secara tegas. Tapi ketidak-tegasan ini membuat ada komposisi mulai terlihat tak berimbang di beberapa proyek. Bahkan ada yang cuma menyediakan 8 unit saja yang bisa disubsidi dalam satu menara. Padahal dalam satu bangunan jangkung itu setidaknya ada 200 unit.

Tidak heran, kalau Ahmad Widjaya, Direktur Utama PT Primaland Internusa Development, berkata dengan kesal, “Kalau memasarkan memakai nama apartemen bersubsidi, ya jumlahnya harus lebih banyak. Tolong jangan membohongi rakyat.” Tapi, Widjaya juga tak begitu saja menyalahkan koleganya, karena memang aturannya tidak jelas. Karena itu, Widjaya mendesak pemerintah menegaskan soal komposisi ini, sebab jika tidak hal subsidi tadi bisa-bisa hanya sekadar pemanis jualan. Walhasil, bukan tidak mungkin gagallah program pemerintah yang ingin menyediakan rumah layak bagi warga perkotaan dengan harga terjangkau.

Sumber: Majalah Properti Indonesia edisi November 2008


INEX

Rumah MurahRumah Idaman

Agar harga rumah terjangkau oleh masyarakat menengah ke bawah, perlu dicari lokasi yang tidak terlalu dekat dengan kota tapi masih tetap diminati oleh masyarakat.

Rumah murah kini menjadi incaran masyarakat kelas menengah ke bawah. Itu karena daya beli mereka menurun. Di sisi lain, harga rumah semakin melonjak. Bagi kalangan ini, bisa memiliki rumah dengan harga yang murah menjadi idaman.

Namun konsekuensinya, rumah murah terletak cukup jauh dari pusat kota. Di kota metropolitan seperti Jakarta kebanyakan rumah murah dan terjangkau berlokasi di daerah pinggiran yang jarak tempuh ke Ibu Kota sekitar 1-2 jam. Bekasi, Bogor, Tangerang, Karawang, dan Depok menjadi kawasan penyangga Jakarta.

Hal ini bisa dipahami karena harga tanah di daerah pinggiran masih relatif murah jika dibandingkan di dalam kota. Karenanya, para pengembang pun memilih lokasi di pinggiran kota untuk membangun rumah dengan harga yang relatif murah.

”Kalau kita lihat dari harganya, yang murah memang berada di daerah pinggiran. Di Bogor, misalnya di daerah Parung, Cilebut, Bojonggede, Citayam, dan sekitarnya,” ujar Rachmad, seorang pemasar sebuah perusahaan pengembang, kepada Republika, pekan lalu.

Konsumen pun tahu konsekuensi dari membeli rumah dengan harga murah itu terletak di pinggiran Jakarta. ”Saya suka perumahan itu. Kelihatannya asri. Harganya pun murah. Tapi letaknya agak jauh, di Cileungsi,” ujar Tri, seorang pegawai pemerintah, sambil melihat-lihat stan perumahan milik sebuah pengembang besar di arena Pameran Rumah Murah, yang berlangsung di Kartini Expo Center, Jakarta, dari 1-9 April.

Kenaikan jumlah RSH
Ketua Umum Asosiasi Pengembang Perumahan Seluruh Indonesia (APERSI), Ir Fuad Zakaria, menyatakan pemerintah memiliki program penyediaan rumah murah bagi masyarakat menengah ke bawah lewat gerakan sejuta rumah. Yang dibangun adalah rumah sederhana sehat (RSH).

Tahun ini, pihaknya optimistis jumlah RSH yang akan dibangun lebih banyak lagi dibandingkan tahun lalu. ”Saya yakin tahun ini kita bisa melampaui 100 ribu unit. Bahkan mungkin bisa sampai 125 ribu unit RSH yang kita bangun,” ujarnya.

Tahun ini, lanjut Fuad, kondisinya lebih baik jika dibandingkan dengan tahun lalu yang terjadi gejolak harga akibat kenaikan bahan bakar minyak (BBM). Kendala seperti itu tidak akan terjadi pada 2006.

”Tarif dasar listrik tidak jadi dinaikkan. Ini kabar baik bagi semua pihak. Jadi, kondisi tahun ini lebih baik karena tidak ada kendala. Karenanya jumlah RSH yang akan dibangun pun dipastikan akan lebih banyak dibandingkan tahun lalu,” ujarnya menambahkan.

Optimisme ini juga didukung dengan kemampuan dari bank penyalur kredit pemilikan rumah (KPR), khususnya Bank Tabungan Negara (BTN). Pada 2005 lalu, BTN menargetkan membiayai 75 ribu unit RSH. Tapi realisasinya bisa mencapai 78 ribu unit. Kondisi 2006 ini, menurut Fuad, akan makin bagus jika Inpres tentang percepatan pembangunan perumahan bisa tersosialisasi dengan baik kepada semua pihak.

Harga rumah
Fuad menuturkan, harga jual rumah sangat tergantung dua komponen utama. Harga tanah dan biaya produksi. Karena harga tanah di kota semakin lama semakin membumbung, agar harga rumah terjangkau oleh masyarakat menengah ke bawah, perlu dicari lokasi yang tidak terlalu dekat dengan kota tapi masih tetap diminati oleh masyarakat. Desain dan arsitekturnya tetap harus dibuat semenarik mungkin agar disukai oleh masyarakat.

Sedangkan biaya produksi meliputi anggaran pembangunan, termasuk di dalamnya adalah biaya perizinan. ”Harga jual yang ditetapkan oleh pemerintah untuk RSH adalah Rp 42 juta. Menurut saya, harga ini masih cukup terjangkau oleh masyarakat menengah ke bawah,” ujar Fuad.

Direktur PT Jaringan Selera Asia (JSA) — developer yang banyak mengembangkan perumahan untuk masyarakat menengah ke bawah — Ikang Fawzi, menuturkan, jika komponen biaya perizinan bisa diturunkan maka harga rumah bisa lebih murah lagi. Biaya perizinan ini bisa mencapai sekitar 5-15 persen dari seluruh biaya produksi.

Kalau masalah perizinan ini bisa ditekan lagi, tutur Ikang, otomatis harga jual rumah juga bisa lebih rendah. Tapi ini tergantung political will pemerintah daerah. Ada daerah yang sudah membebaskan biaya perizinan untuk rumah sederhana, tapi ada juga yang belum. ”Di sinilah kami mengharapkan pemerintah pusat untuk mendorong pemerintah daerah agar membebaskan biaya perizinan bagi rumah sederhana,” lanjutnya.

Saat ini, lanjut Ikang, untuk menekan biaya produksi dan harga jual rumah agar bisa tetap terjangkau oleh masyarakat menengah ke bawah, banyak pengembang melakukan efisiensi di semua bidang. Namun hal ini tidak mengurangi kualitas rumah yang akan dibangun. Artinya, rumah yang dibeli masyarakat menengah ke bawah dengan harga murah tetap bisa menjadi sebuah kebanggaan. Hal inilah yang tetap dipedomani oleh PT JSA ketika membangun perumahan sederhana untuk masyarakat menengah bawah.

Pengusaha yang dikenal sebagai penyanyi rocker ini menuturkan, bagi masyarakat menengah ke bawah yang penghasilannya dibawah Rp 2 juta per bulan, membeli RSH adalah satu-satunya pilihan. Sebab tingkat penghasilan mereka memang hanya mampu untuk membeli RSH yang cicilannya sekitar Rp 600 ribu per bulan.

Pemerintah, dalam hal ini Kementerian Negara Perumahan Rakyat, memiliki program untuk membantu mereka dengan memberikan bantuan berupa subsidi uang muka. Menurut pengalaman Ikang menekuni bisnis ini selama 15 tahun, masyarakat bawah akan semakin berkembang kemampuannya. Misalnya sekarang hanya mampu beli RSH tipe 22, ketika gaji atau penghasilannya semakin meningkat, mereka bisa membeli rumah baru yang lebih besar atau mengembangkan rumah yang lama. Konsep rumah tumbuh kini banyak disukai oleh masyarakat.

JKonsumen Perumahan Perlu Diberdayakan

Pasar perumahan untuk menengah ke bawah sebenarnya sangat besar dan dinamis. Hanya saja, saat ini pasar tersebut dalam kondisi stagnan karena kemampuan beli yang menurun. Karena itulah, menurut Direktur PT Jaringan Selera Asia (JSA), Ikang Fawzi, konsumen perumahan menengah ke bawah ini perlu diberdayakan.

Menurutnya, potensi pasar perumahan untuk masyarakat menengah ke bawah sekitar 70 persen dari seluruh pasar perumahan di Indonesia. Hal ini bisa dilihat dari jumlah orang yang berpenghasilan Rp 2 juta ke bawah yang sangat besar. Sedangkan jumlah orang yang berpenghasilan Rp 10 juta ke atas sangat sedikit. ”Karena itu, perlu program pemberdayaan bagi mereka. Ini yang harus dilakukan pemerintah,” ungkap Ikang kepada Republika.

Pemberdayaan tersebut, lanjutnya, bisa berupa pembukaan lapangan kerja baru, atau peningkatan pendapatan. Secara makro, pertumbuhan ekonomi dalam negeri juga harus ditingkatkan.

Karena itu, pihaknya memfokuskan untuk membangun perumahan bagi masyarakat menengah ke bawah. Hampir 70 persen rumah yang dibangun diperuntukkan bagi mereka. Sedangkan sisanya untuk masyarakat menengah atas.


simple-house-sml

Rumah murah tak harus kumuh. Desain dan material memegang peran penting. Fungsi arsitek dibutuhkan untuk membantu pemilik rumah merealisasikannya. Melalui artikel ini, penulis bermaksud untuk berbagi pengalaman dalam mendesain beberapa rumah murah, baik yang sudah terbangun, yang sedang dibangun, maupun yang masih dalam proses desain.

Tentunya pengalaman mendesain rumah murah ini tidak dapat menjadi acuan akhir. Namun ini sebagai pemberi dorongan semangat bagi mereka yang ingin membangun rumah dengan biaya terbatas, juga bagi penulis untuk terus bereksplorasi mencari inovasi desain rumah murah yang semakin baik. Ini karena arsitektur juga milik masyarakat luas, bukan hanya untuk melayani kalangan mampu.

Perjalanan mendesain rumah-rumah murah ini dirasakan cukup rumit, dengan biaya konstruksi antara Rp800.000 sampai dengan Rp1.800.000 per meter persegi, dengan luas rumah kurang dari 150m2. Walaupun demikian, ternyata melalui berbagai eksperimen yang terus-menerus, rumah murah pun dapat memiliki eksplorasi alternatif desain yang tidak terbatas. Karena itu, rumah murah dengan bantuan desain arsitek dapat menjadi alternatif yang potensial bagi kepemilikan rumah tanpa mengurangi keanekaragaman identitas dan kebutuhan pemiliknya –dibandingkan dengan rumah seragam yang dibangun melalui developer.

Definisi Indah dan Mewah

Sudut pandang kita tentang keindahan dan kemewahan tentunya perlu diperluas karena dalam desain rumah murah kita akan banyak menemui desain-desain yang tidak baku. Walau sebenarnya makna keindahan dan kemewahan ini, dengan eksekusi detail ruang dan material yang digunakannya, juga berlaku dalam arsitektur secara umum, bukan hanya untuk rumah murah. Keindahan sebaiknya dilihat dari substansi mendasar terhadap perwujudan rumah. Ilustrasinya, secara umum orang lebih mudah melihat wanita cantik dari penampilan fisiknya. Namun bisa saja setelah kenal lebih dekat, ternyata wanita cantik tersebut memiliki sifat dan tabiat yang sangat buruk.

Ada juga wanita yang dari penampilan luarnya terlihat sederhana, tapi ternyata memiliki pemaknaan yang sangat luas tentang kehidupan, keseimbangan alam, hubungan positif antarmanusia, serta nilai-nilai luhur yang berhubungan dengan kekekalan. Maka wanita kedua ini dapat kita pandang sebagai keindahan, yang lebih dalam nilainya daripada sekadar kulit atau kosmetik.

Dalam konteks rumah, substansi keindahan dapat berupa pemanfaatan material daur ulang, kemudahan perawatan, kemudahan pembuatan, penghematan material, sikap ramah lingkungan,dan lain-lain. Kemewahan sebaiknya dilihat dari kualitas ruang-ruang yang terbentuk, bukan dari mahalnya material yang digunakan. Kehadiran ruang keluarga yang cukup luas dengan ventilasi dan cahaya alami yang cukup, misalnya, merupakan kemewahan bagi sebuah rumah murah.

Eksplorasi Material

Hal yang terpenting bagi rumah murah tentunya adalah penggunaan material-material yang murah. Salah satu semangat arsitektur modern yang berkembang sejak tahun 1920-an di Eropa adalah kejujuran material. Misalnya, beton ditampilkan sebagai beton apa adanya tanpa polesan. Bukan sebagai elemen yang belum selesai, tapi justru akan memberikan ekspresi arsitektur yang kuat. Hal ini menjadi anugrah untuk bereksplorasi menggunakan material (murah) apa adanya sebagai pembentuk ruang tanpa biaya lapisan penutup, yang biasanya membuat rumah menjadi mahal.

Cukup banyak material mendasar atau murah yang dapat dieksplorasi pemakaiannya atau cara pemasangannya untuk membentuk sensasi ruang yang menarik. Misalnya, bata merah dapat memiliki banyak sekali kemungkinan cara penyusunannya. Bata dapat dipasang seperti biasa, atau diberi jarak antara, sehingga dindingnya berlubang-lubang. Bisa juga bata dipasang dengan variasi susunan satu bata dan setengah bata, dan lain-lain.

Bambu, yang biasanya hanya dipandang sebagai material sekunder, sekarang menjadi material yang digemari di berbagai belahan dunia. Ini karena bambau memiliki kekuatan serat, yang dapat menggantikan baja tulangan, juga dari kecepatan tumbuh, fleksibilitas, dan estetika bentuknya. Melalui sistem pengawetan yang baik, maka bambu dapat menjadi material primer sebuah rumah, yang mampu bertahan puluhan tahun.

Selain penggunaan material yang murah, eksplorasi material dapat juga berarti pemanfaatan material bekas atau daur ulang, misalnya kusen atau daun pintu bekas.

Efisiensi Ruang dan Struktur

Agak berbeda dengan desain rumah beranggaran dana longgar, yang umumnya dimulai dari desain arsitekturnya, desain rumah murah justru dimulai dengan desain sistem strukturnya. Sistem struktur yang efisien sangat menentukan anggaran konstruksi rumah. Biasanya, biaya struktur rumah sekitar 40%-50% dari biaya keselururuhan.

Struktur atap, misalnya, jauh lebih murah bila menggunakan atap fiber semen (tanpa kandungan asbestos) dibandingkan dengan atap genteng karena tidak diperlukan kaso dan reng. Apalagi kalau lebar rumah tidak lebih dari 400cm, maka tidak diperlukan struktur kuda-kuda.

Struktur lantai dua dapat juga menggunakan struktur rangka dengan lantai multipleks yang dapat dilapisi cor semen tipis dengan pelapis keramik. Dengan demikian, struktur lantai lebih ringan daripada lantai beton, sehingga kolom dan balok penyangganya bisa jauh lebih kecil.

Jarak antara lantai satu dengan lantai dua sebenarnya cukup sekitar 250cm, asalkan bukaan dan ventilasi alami cukup untuk ukuran ruang. Dengan demikian, biaya dinding, struktur kolom, dan tangga, dapat dihemat cukup banyak. Penempatan ruang-ruang efektif di dalam rumah perlu didesain seefisien mungkin agar tidak ada ruang-ruang yang tidak terpakai serta jalur sirkulasi di dalam rumah menjadi lebih pendek.

Sebenarnya, eksplorasi desain rumah murah masih terbuka sangat luas untuk dapat mewujudkan mimpi banyak orang memiliki rumah yang indah dan “mewah”. Mudah-mudahan dapat menjadi tempat membentuk keluarga yang mampu memberikan sumbangsih nilai-nilai luhur bagi lingkungan sekitar.

Penulis: Yu Sing, Arsitek
Sumber: Majalah iDEA


Hello world!

01Jul09

Welcome to WordPress.com. This is your first post. Edit or delete it and start blogging!



Ikuti

Get every new post delivered to your Inbox.