Rusunami Sebatas Mimpi?

02Jul09

20080626_053605_rusunami

Tahun ini adalah tahun rumah susun sederhana milik (rusunami). Lihat saja, sejak awal tahun Tikus Tanah, pengembang ramai-ramai berkomitmen membangun rusunami yang kini dipopulerkan dengan nama apartemen bersubsidi. Tidak heran kalau Menteri Negara Perumahan Rakyat Muhammad Yusuf Asyari terus menebar senyum saat hadir di acara-acara seremoni yang terkait dengan pembangunan apartemen untuk rakyat itu. Di benaknya pasti terpikir, program 1.000tower rusun-nya telah disambut baik oleh para pengembang.

Dari 1000 menara yang akan dibangun, setengahnya akan didirikan di Jabodetabek. Kemudian 30 persennya di luar Jabodetabek, tapi masih di dalam pulau Jawa, seperti Bandung dan Surabaya, sisanya baru tersebar, seperti di Batam. Hingga saat ini, pemerintah telah mengindentifikasi 169 tower rusun yang sedang dan akan dibangun secara bertahap, baik pengembang swasta maupun Perum Perumnas. Pada 2008 ini sendiri, pemerintah menargetkan pembangunan 88 towerrusun di seluruh Indonesia.

Adalah PT Primaland Internusa Development yang bisa dibilang sebagai pelopor dari pengembang swasta untuk pembangunan rusunami ini. Memulai pada April tahun lalu di lahan milik Perum Perumnas di Kawasan Sentra Timur, Pulogebang, Jakarta Timur. Di tahap-tahap awal, pengembang lain bisa dibilang mencibirnya, karena dinilai terlalu nekad. Sebab, bukan saja terhitung pemain baru di bidang properti, tapi juga karena segala insentif dari pemerintah masih sebatas janji. Tak bisa dipungkiri, kalau pemasaran mereka sempat seret, begitu pun pembangunannya.

Tapi kini Primaland tak sendirian. Di lahan seluas 40 hektar itu, Bakrieland Development juga telah berkomitmen untuk berpartisipasi. Bahkan, Bakrieland tidak sekadar membangun 8 menara, tetapi merancang masterplan kawasan dengan konsep superblok. Di sini kelak akan ada 20 menara dan akan memakan lahan seluas 6 hektar.

Proyek-proyek lain yang sudah dilansir ke pasar antara lain, di daerah Kebagusan dan Kebayoran Lama, keduanya di Jakarta Selatan. Lalu di Cengkareng, Jakarta Barat, Cipinang, Jakarta Timur, Kelapa Gading, Jakarta Utara. Lalu satu proyek di daerah Cikokol, Tangerang-Banten. Pengembangnya juga bukan mereka yang masuk kelas teri, tapi sudah terhitung kakap di bisnis properti. Sebut saja, Agung Podomoro Group, Agung Sedayu Group, Gapura Prima Group dan PT Modernland Realty Tbk.

Tak kalah dengan apartemen untuk kelas di atasnya, para pengembang juga mendesain bangunannya dengan gaya artsitektur masa kini. Kebetulan garis modern yang sederhana pas dengan hunian vertikal yang harus berharga murah ini. Apartemen bersubsidi ini juga dilengkapi dengan berbagai fasilitas pendukung layaknya apartemen komersial. Kolam renang, arena bermain anak, lapangan tenis dan area komersial adalah fasilitas-fasilitas yang kerap dinyatakan dalam brosur-brosur mereka.

“Kami akan membangun rusunami yang dilengkapi fasilitas lengkap untuk kenyamanan penghuni,” kata Hartono Chandra, President Director PT Crown Propertindo, pengembang Crown Apartment. Keberadaan fasilitas itu sendiri, ujar Hartono, mengingat di proyek yang berlokasi di Jl Daan Mogot, Jakarta Barat ini, juga merangkum apartemen komersial. Empat menara apartemen komersial itu sendiri baru akan dibangun setelah sebagian dari empat menara rusunami selesai.

Tapi tak semua proyek rusunami itu demikian. Contohnya apartemen bersubsidi lansiran PT Modernland Realty Tbk., di Kota Modern. Tiadanya fasilitas-fasilitas tadi, karena di dalam permukiman skala kota itu sudah cukup sarat fasilitasnya dan penghuni rusunami tadi pun bisa ikut menikmati. Demikian Edwyn Lim, Direktur Utama PT Moderland Realty Tbk. Saat ini, baru dipasarkan 360 unit dari 1.200 unit rusunami. “Tahap pertama ini sudah 90% terjual,” ungkap Edwyn awal bulan lalu, seraya menambahkan kalau akhir tahun ini unit-unit tersebut sudah bisa dihuni.

cam01vn6

Dipicu Insentif

Apa yang membuat para pengembang itu “sadar” untuk ikut menyukseskan program pemerintah? Apalagi kalau bukan keberhasilan mereka mendesak pemerintah untuk memberikan insentif, seperti bebas PPn dan PPh Final 1% bagi pengembangan rusun murah. Sejatinya pasar apartemen bersubsidi bagi orang berpenghasilan maksimal Rp4,5 juta per bulan, cukup besar. Tapi dengan biaya hidup di perkotaan yang makin tinggi, daya beli rumah mereka sangat kerdil. Sementara itu, membangun hunian vertikal hi-rise tidaklah murah, minimal pengembang mesti menyiapkan dana Rp1 miliar. Karena untuk kalangan yang terbatas kemampuannya, harganya dipatok maksimal Rp144 juta per unit. Karena itu, margin keuntungannya terbilang tipis. Seperti diungkapkan Fuad, hanya sekitar 10%-20%, atau “Mirip membangun rumah sederhana sehat.”

Karena itulah, pengembang seperti tiada lelah terus mendesak agar tidak saja kemampuan calon konsumen potensial yang dibantu, pun pihaknya sebagaisupplier. Dan kini, mereka sudah bisa menyatakan, bahwa, “Pengembang melihat ada peluang baru yang layak digarap. Kini mereka berlomba-lomba secepatnya masuk sebelum kehilangan momen. Dalam bisnis, siapa cepat dia dapat,” kata Ketua Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (APERSI), Fuad Zakaria.

Selain insentif tadi, pengembang juga menilai, dibandingkan membangun RSh yang bermargin mirip, urusan membangun apartemen bersubsidi cukup dimudahkan. Telah keluarnya Keputusan Presiden No 22 tahun 2006 tentang Tim Koordinasi Percepatan Pembangunan Rumah Susun di Kawasan Perkotaan, kata Fuad, membuat saat ini perijinan membangun menjadi lebih mudah. Ditambah lagi, soal skala lahan yang karena dibangun vertikal maka luasan yang harus diakuisisi tidak perlu selapang areal proyek RSh.

Adanya kemudahan itu, membuat Fuad berharap, “Semoga Presiden juga mengeluarkan Keppres sejenis untuk RSh.” Harapannya itu didasarkan pengalamannya membangun rumah murah bagi rakyat yang masalahnya tak kunjung tuntas, sehingga pembangunannya selalu terkendala. “Masalahnya itu-itu saja dan tidak selesai-selesai,” kata Fuad.

Walaupun ‘inilah waktunya’, namun Fuad mewanti-wanti agar para pengembang tidak latah. “Harus disurvei benar apakah lokasi yang akan dibangun rusunami memang memiliki pasar yang baik. Kalau tidak begitu, bisa-bisa tidak laku dan akhirnya menjadi proyek mangkrak,” paparnya. Fuad sendiri sedang menyiapkan diri untuk membangun di daerah Kemanggisan, Jakarta Barat.

Dengan alasan subsidi silang, beberapa pengembang membangun apartemen bersubsidi dan apartemen berharga komersial dalam satu area. Soal komposisi, kata Menpera, memang tidak diatur secara tegas. Tapi ketidak-tegasan ini membuat ada komposisi mulai terlihat tak berimbang di beberapa proyek. Bahkan ada yang cuma menyediakan 8 unit saja yang bisa disubsidi dalam satu menara. Padahal dalam satu bangunan jangkung itu setidaknya ada 200 unit.

Tidak heran, kalau Ahmad Widjaya, Direktur Utama PT Primaland Internusa Development, berkata dengan kesal, “Kalau memasarkan memakai nama apartemen bersubsidi, ya jumlahnya harus lebih banyak. Tolong jangan membohongi rakyat.” Tapi, Widjaya juga tak begitu saja menyalahkan koleganya, karena memang aturannya tidak jelas. Karena itu, Widjaya mendesak pemerintah menegaskan soal komposisi ini, sebab jika tidak hal subsidi tadi bisa-bisa hanya sekadar pemanis jualan. Walhasil, bukan tidak mungkin gagallah program pemerintah yang ingin menyediakan rumah layak bagi warga perkotaan dengan harga terjangkau.

Sumber: Majalah Properti Indonesia edisi November 2008



2 Responses to “Rusunami Sebatas Mimpi?”

  1. uang muka dan cicilan nya berapaan ya rusunami itu?
    syaratnya apa?
    thx

    • 2 rumahsederhana

      Contoh rusunami baru yang di Bandung:

      Rusunami atau rumah susun sederhana hak milik. Berstatus strata title yaitu hak milik diatas satuan rumah susun. Fasilitas rusun ini sebanding dengan apartemen kelas menengah.

      Rusunami memiliki harga maksimal 144 juta rupiah dengan luas unit minimal 21 meter persegi dan maksimal 36 meter persegi. Orang yang tidak memenuhi syarat untuk mendapatkan subsidi, boleh membeli rusunami dengan harga non-subsidi (membayar PPN 10%).

      Ditujukan untuk warga berpenghasilan maksimal Rp4,5juta/bulan, DP 15 – 20%. Dimana subsidi pemerintah sebesar 5-7juta/unit berupa bantuan uang muka atau selisih bunga KPR. Subsidi diberikan melalui BTN dan Bank Yang ditunjuk Untuk PNS ada pinjaman uang muka dari Taperum.

      Syaratnya lebih kurang seperti:

      1. Tidak bisa dijual dalam 5 tahun pertama (tapi bisa disewakan)
      2. Kita harus punya NPWP (ini biasa) dan Surat Keterangan Lurah kalau kita belum punya rumah di Bandung dan nyicil minimal 7 tahun maksimal 15 tahun (ini luar biasa), malah ada yang 20 tahun
      😉


Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s


%d blogger menyukai ini: